Themenkomplex: Wohnung – Miete – Bau

Bauland

Baulandpreisstatistik (2005 für baureifes Land, ifs Städtebauinstitut; für Deutschland Bundesamt):

– 2002 (Deutschland): 80 € pro m²
– 2002 (Westdeutschland): 92 € pro m²
– 2002 (Ostdeutschland): 50 € pro m²
– 2002 (BaWü): 155 € pro m²
– 2002 (Bayern): xxx € pro m²

– 2003 (Deutschland): 100 € pro m²
– 2003 (Westdeutschland): 117 € pro m²
– 2003 (Ostdeutschland): xx € pro m²
– 2003 (BaWü): xxx € pro m²
– 2003 (Bayern): xxx € pro m²

– 2004 (Deutschland): 102 € pro m²
– 2004 (Westdeutschland): 123 € pro m²
– 2004 (Ostdeutschland): 47 € pro m²
– 2004 (BaWü): 170 € pro m²
– 2004 (Bayern): 223 € pro m²
– 2004 (Berlin): 144 € pro m²

Energetische Sanierung

2014: 70% des Gebäudebestandes in Deutschland ist älter als 30 Jahre und erfüllen nicht die Vorgaben ersten Wärmeschutzverordnung von 1976#

Hamburg: Stadtteil Wilhelmsburg will bis 2015 klimaneutral und Stromautark sein. Bis 2050 soll auch die Wärme erneuerbar sein.

Wärmedämmung weiterhin wichtiges Thema, gerade bei Altbauten.

Statistik zum Immobilienmarkt

  • Immobilienpreise Deutschland (Wohnungen/Häuser); Quelle: vdp Preisindex aus Transaktionsdaten
    Quartal IV 2022: -1,8% zum Quartal III 2022 bzw. +2,1% zum Quartal IV 2021
    Quartal III 2022: -XX% zum Quartal II 2022
  • Immobilienpreise Deutschland (Büro/Einzelhandel); Quelle: vdp Preisindex aus Transaktionsdaten
    Quartal IV 2022: -XX% zum Quartal III 2022 bzw. -XX% zum Quartal IV 2021
  • Ursachen für fallenden Immobilienpreise 2022: gestiegende Kreditzinsen
  • Im Gegensatz zu den gefallenen Immobilienpreisen 2022, sind die Mietpreise gestiegen

Statistik zum Wohnungsmarkt

  • Bedarf Wohnungsneubau Ballungszentren: 400.000 Wohungen bis 2020, davon 80.000 preisgebundene Sozialwohungen (Stude des Pestel Institutes 2015)

Wohnungsmarkt Berlin

  • Die Deutsche Wohnen AG besitzt ca. 110.000 Wohnungen im Großraum Berlin (taz, 01.05.20217)

Wohnungsmarkt Hamburg

  • Mietenspiegel 2017: Durchschnittsmiete: 8,44 € pro m² (+ 5,2%)
    davon “gute” Wohnlagen: Durchschnittsmiete: über 10,00 € pro m² (+ ~7%)
    Erfasst werden nur Neumieten oder Mieterhöhungen aus den letzten 4 Jahren
  • Mietenspiegel 2015: Durchschnittsmiete: xxx € pro m² (+ 6,1%)
  • Ziel Regierung 2017: 10.000 neue Wohnungen jährlich
  • Ist-Zustand 2017: 2015 und 2016 wurden zusammen nur 16.000 neue Wohnungen geschaffen

Wohnungspolitik Berlin

Koalitionsvertrag 2016 (Rot-Grün-Rot):

Sozialwohnungen:

  • Ziel: Bis 2025 sollen die Sozialwohnungen von 300.000 auf 400.000 Wohnungen erhöht werden
  • Ziel: Bis 2021 sollen 30.000 Sozialwohnungen neu gebaut werden.

Milieuschutzgebiete (soziale Erhaltungssatzung):
Die Stadt Berlin kann zum Schutze der Mieter Teile der Kieze unter Milieuschutz stellen. In diesen Milieuschutzgebieten gelten Sonderregeln, wie zum Beispie das bezirkliche Vorkaufsrecht. Milieuschutzgebiete können dort eingerichtet werden, wo ein hoher Verdrängungsdruck herrscht.
Eigentümer bei Baumaßnahmen um Erlaubnis bitten. Luxusmodernisierungen sind verboten. Verkäufe müssen genehmigt werden und das Vorkaufsrecht der Kommune gilt.

2017: Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg: 45% der 280.000 Wohnungen im Bezirk sind unter Milieuschutz

Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebiete:
Bezirke können in Milieuschutzgebiete bei beabsichtigten Verkäufen von Immobilien einschreiten und den Verkauf unter bestimmten Vorausetzungen verhindern und selbst die Immobilie kaufen und demit dem pivaten und freien Markt entziehen und damit eine Verdrängungen und hohe Mieterhöhungen verhindern. Bei einem Verkauf kann der Bezirk bei einem absehbarem Versdacht einer Verdängung den Kauf untersagen und bis zu 2 Monate nach dem Verkauf die Immobilie zum Verkehrswert zurückkaufen (auch für Dritte).

März 2017: Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg hat 3x vom Vorkaufsrecht gebrauch gemacht.

Wie ist der Preis beim Vorkaufsrecht?

Es gilt der Verkehrswert mit Toleranzen des vertretbaren Marktgeschehens. Urteil des Landgerichts Berlin 2016 oder 2017: Immobilie sollte im Bezirk Tempelhof-Schöneberg für 7,8 Mil. € vom Investor gekauft werden, Bezirk ermittelte einen Vekehrswert von nur 6,35 Mil. €. Da die Abweichung lediglich 23,41% beträgt, muss beim Vorkaufsrecht der volle Preis von 7,8 Mil. € bezahlz werden.

Neue Wohnformen: Energie-Plus Häuser

= Häuser die mehr Energie erzeugen, als verbraucht wird

  • 2014: Erstes “energieautarkes Haus” in Deutschland (Freiberg (Sachsen))
    Besitzer: Timo Leukefeld, Kosten: 400.000 €
    Prinzip: Speicherung von Sonnenstrom und -wärme.
    Unterschied zur Plusenergiehäuser: Statt Wärmepumpenstromheizung wird Photovoltaik mit Solarthermie gekoppelt (weniger stromintensiv)
    Jährlicher Verbrauch: 2.000 kwh pro Jahr
  • Energieeffizienzhaus Plus
    Prinzip: Wärmepumpestromheizung
    Jährlicher Verbrauch: 15.000 kwh pro Jahr inkl. Elektromobilität

Neue Wohnformen: Tiny Houses

Tiny Houses sind Mini-Häuser, die oft auch mobil sein können. Anbei einige Beispiele:

  • “100€-Haus” vom Architekten Van Bo Le-Mentzel – Miete für 100€ pro Monat; Wohnfläche 6,4 qm
  • “Tiny Temple” vom Architekten Van Bo Le-Mentzel – 1. Stock Platz für Mini-Gewerbe; 2. Stock Privatwohnräume
  • “Cobeing-Haus” vom Architekten Van Bo Le-Mentzel – 4-5 geschossiges Haus in Modulbauweise; für 30-50 Menschen; Gemeinschaftsräume für alle in der Mitte.
  • Tchibo hat Tiny Houses für 40.000-60.000 € für 16 qm 2018 im Angebot
  • Tiny Houses auf Dächern “Minimal Houses” bietet das Berliner Unternehmen “Cabin Spacey” – geeignet für Dächer, wo eine klassische Nachverdichtung nicht mögich. Bauantrag notwendig.
    25 qm mit Bad, Bett und Pantry Küche. Solarmodul auf dem Dach und mobilfähig.
  • Unternehmen “GoTiny” aus dem bayerischen Gars. Verschiedene Modelle. Zum Beispiel “Day Dream”, welches ganzjährig bewohnbar wäre oder “Basic Pure” als Reisehaus oder Gartenhaus. Ferienwohnungen wäre hier eine Nutzungsmöglichkeit.
  • Rechtlich: Nicht überall darf in Tiny Houses gewohnt werden. Beispiel Camping Plätze. Aufgrund melde- und baurechtlicher Vorgaben darf das Gebiet im Flächennutzungsplan nicht als “Sondergebiet, das der Erholung dient” ausgewiesen sein. Selbstverständlich muss der Campingplatz vom Betreiber auch ganzjährig geöffnet sein.

Immobilien Berlin

Berlin-Adlershof

Am Oktogon – Campus für Gewerbe und Technologie

  • Campus mit 17 Neubauten entlang Rudower Chaussee
  • Als markantestes Gebäude soll Tower B5 fungieren

Tower B5 (Teil des “Am Oktogon – Campus für Gewerbe und Technologie)

  • Baujahr voraussichtlich 2020 (Stand 2019)
  • 7 Stockwerke mit 3.600 qm
  • Nettokaltmieten Gewerbe/Büro soll ab 16 € je qm relativ günstig losgehen
  • Ziel: Nachhaltigkeitszertifikat “Leed Gold” von U.S. Green Building Council
  • Architekt: Gunter P.J. Bürk

Berlin-Friedrichshain/Kreuzberg:

Neues Kreuzberger Zentrum (NKZ)

  • Baujahr: 1974
  • 2017: Knapp 300 Wohnungen mit ca. 1.200 Mieter*innen
  • 2017: 30 Gewerbetreibende
  • 2017: Eigentümergemeinschaft bestehend aus 360 Personen
  • 2017: Verkauf des NKZ von der Eigentümergemeinschaft an den Investor: Juwelus Invesitions- und Beteiligungs GmbH & Co. KG; Verkaufspreis: Um die 60 Millionen €
  • 2017: Schulden des Gebäudes liegen bei 40 Millionen €

Karl-Marx-Allee (Wohnblock F-Nord)

  • 05.04.2019: Landgericht Berlin untersagt Deutsche Wohnen den Kauf
  • Vorbesitzer: Wohnungsbaugenossenschaft Berlin-Friedrichshain (WBF)
  • Nachbesitzer: BGB-Gesellschaft Friedrichshain Block F-Nord
    -> Möchte an Deutsche Wohnen verkaufen
  • Circa 150 Wohneinheiten

Berlin-Mitte:

Mettmannkiez im Wedding (Tegelerstraße) – Bayer möchte 4 Gebäude abreißen

  • 2022: Bayer AG will am Standort in Wedding seine Produktionshalle umbauen und erweitern
    Dazu sollen Wohnungsaltbauten (4 Gebäude) abgerissen werden.
  • Mieterinitiative hat sich gegründet: “Mettmannkiez bleibt”
  • Mettmann-Kiez 2022: 200 Einwohner, 1x Kindergarten, mehrere Ateliers/Handwerksbetriebe
  • Der Kiez ist komplett im Besitz von Bayer und als Gewerbegebiet ausgewiesen
  • Bezirk Mitte: Abriss wurde genehmigt; erstes leerstehendes Haus kann nach Naturschutzgutachten nicht abgerissen werden, da ggf. Fledermäus dort heimisch sind.
  • Bayer AG: Standortleiter Stefan Klatt: Wird dreistelliger Millionenbetrag investiert; Abriss soll vor allem für “Baufreiheit” sorgen, da An-/Ablieferungen simultan weiterlaufen sollen. Was danach enstehen kann ist unklar.
  • Bayer AG: Idee – Bezirksamt soll Sozialplanverfahren für die Mieter*innen anstoßen
  • 2022: Stand Januar sind derzeit noch 8 Wohnungen in den Abrissgebäuden bewohnt.

Berlin-Spandau:

Halske Sonnengärten (Gartenfeld; Saatwinkler Damm)

Berlin-Mitte (Regierungsviertel): “The Wilhelm” in der Wilhelmstraße 56-59

Privatinvestor Uwe Fabich (Investpartner: Holger Jakisch) [1]

  • 2015-X: Kauf Postbahnhof am Ostbahnhof: Zalando betreibt hier ein Fotoatelier;
    Geschätzte Kosten: 12 Millionen €
  • 2015: Kauf “Funkaus Berlin” in Berlin – an der Nalepastraße in Oberschöneweide: Kunstateliers, Tonstudio und Eventlocation (Porsche und Google Events fanden statt)
  • 2015+X: Kauf Reederei Riedel + Kraftwerk Rummelsburg in der Nähe vom Funkhaus
  • 2020: Kauf Hotel “Akademie Schmöckwitz” in Berlin – am Wernsdorfer See
    = altes Herrenhaus mit 100 Zimmern; Baujahr 1912 als Landsitz von Philipp Masserer
    Vorbesitzer: Vorm Bau war hier ein Bauernhof; 1922 Verkauf wegen Wirtschaftskrise. Nutzung durch Freie Deutsche Gewerkschaftsbund, in der DDR Nutzung durch die Arbeiter- und Bauerninspektion (ABI), 90er Nutzung als Tagungs- und Bildungszentrum
  • Plan: Benachtbartes Gelände von Reederei/Kraftwerk ist ein Kongresszentrum plus Hotel geplant

Immobilien Frankfurt am Main

Tower 185

Baujahr: 2011
Höhe: um die 200 m (viertgrößtes Hochhaus Deutschlands, 2017)
Bürofläche: 100.000 m² (gemäß Fläche größter Büroturm Frankfurts, 2017)
2017: Verkauf vom Joint Venture aus CA Immo, WPI Fonds und einer Pensionsgesellschaft
2017: Gekauft von Deka Immobilien GmbH für 775 Millionen €
Hauptmieter 2017: PricewaterhouseCoopers PwC; 90% sind 2017 vermietet

Quellen:

[1] Ein Haus am See für exklusive Besucher: Funkhaus-Berlin-Investor übernimmt altes Hotel am Stadtrand
https://www.tagesspiegel.de/berlin/ein-haus-am-see-fur-exklusive-besucher-funkhaus-berlin-investor-ubernimmt-altes-hotel-am-stadtrand-375670.html